學會“對癥下藥” 淡季換租省錢又省力

    眼下房價高企,而租金長期徘徊在較低水平,加之春節之前為傳統租賃淡季,專家表示目前換租能夠獲得諸多好處,比如在租金方面得到實惠,    而且還有更大的選擇余地。
    在當前房價已經漲到很高的情況下,從合理消費的角度出發,在淡季換租不失為一種明智的選擇。2009年的樓市可謂是火爆異常,全國房價整體處在上漲通道中,就上海而言,有民間研究機構統計,房價整體上漲60%左右,少數樓盤價格翻番。這使得不少人“望房興嘆”,在這種情況下,租房成為更為實際的選擇。
    而每年的春節前,住宅租賃市場往往會處于淡季,不少人因為換工作、回家過年等原因而選擇在節前退房,與此同時,大部分人選擇在節后重新租房,因此這段時間房源多需求少,租金上漲乏力。如果選擇在這段時間換租,不但在租金方面得到實惠,而且還有更大的選擇余地。
    精明租客節前換租
    這兩天小張正忙著換房的事。一般情況下都是選擇在春節后再租房,他為什么卻要提前呢?提前換租,這其實正是小張的精明之處。
    小張是個“新上海人”,大學畢業之后來滬發展自己的事業,距今已在這里生活了兩年多時間。每年春節,他都回江西老家過年,因此之前一直是春節前退租,過完春節回上海之后再租房。
    但去年租房時發生在自己身上的一件小事,讓他改變了之前的習慣做法。那是在去年1月份,他陪朋友一起看了一套兩房,租金為3500元。而在春節后輪到自己租房時,卻發現條件相似的房源,月租金居然為3800元。前后不到一個月,而且當時還受到金融風暴的影響,房屋租賃市場疲軟,但為何春節前后租金水平還是有所區別呢?中介公司的業務員告訴他,春節之后是租賃高峰期,大量的需求會使得租金水平整體上漲。
這件事讓小張了解到,春節前租房可以少花錢。于是在年初租房時,他特意跟房東說明自己只租到2009年底,為的就是在過春節之前能夠重新換租。
    其實,像小張這樣的精明租客還有不少。記者從滬上部分中介門店了解到,目前有不少租客趁年底淡季重新租房。少數租客甚至提前看房,為的是避開春季后的租房高峰期。此外,面對房價高企的現狀,以及政府出手開始調控樓市,專家建議不妨先租房過渡,等到市場前景明朗之后再做決定。專家分析認為,中國樓市具有“政策市”特色,受政策影響較大,比如2007年的“二套房政策”就對平抑房價發揮了重要作用,因此此次政府對樓市進行調控,而且直指高房價現象,由此可以判斷未來房價上漲空間不大。對此,本刊首席理財顧問徐建明表示,在這種情況下選擇租房過渡是比較合適的。
    淡季換租省錢省力
    業內人士表示,春節前換租的好處不僅僅只是體現在省錢上面,而且可供選擇的房源眾多,還可節省不少精力。
春節前換租省錢,這是毋庸置疑的。記者了解到,省錢主要體現在兩個方面,其一是租金水平相對春節后較低,其二是存在議價空間,還可與房東討價還價。
    業內人士表示,春季前后租金報價相比,兩者相差5%~10%不等。“一般情況下,春節前住房出租報價要低一些。”上海中原地產研究咨詢部經理馬冀如是說。他表示,由于節前租賃市場處于淡季,不少房東擔心長時間空關造成租金收益上的損失,所以往往會選擇以快速出租的方式來處理,租金報價不會高于市場水平。而春節后住宅租賃市場旺季來臨,房東都會選擇提價,導致租金上漲。
其實,我們也可以從相關數據方面找到佐證。記者查閱了上海租賃指數辦公室公布的數據,發現指數變化區域與業內人士的說法基本一致。在2008年底、2009年初,受金融危機影響,租賃市場積弱不振,從2008年10月份開始,指數一直走低,跌幅維持在0.7%~0.8%之間,到了2009年2月(春節后),情況出現好轉,指數出現止跌跡象,下跌幅度減小到0.66%,而到了2009年3月,也就是租賃高峰期間,指數出現反彈,上漲0.16%。2007年和2008年春節前后住宅租賃市場的變化情況也基本與之相似,如2008年1月租賃指數上漲1.6%,但2008年2月指數漲幅放大,為2.7%;2007年2月指數下跌0.47%,2007年3月立即“轉正”為0.1%。
    此外,與節后租房相比,節前租賃市場存在議價空間。上海美聯物業愚園分行營業經理張蓉告訴記者,在淡季,房東的心態較為平和,而且也不排斥租客的議價要求,而在節后,租賃市場整體上漲,市場需求增加,此時再要求房東降價已無可能。至于議價空間有多大?業內人士表示在5%左右,比如市中心一套小面積公寓,目前報價3000元,最終租下來可能只要2850元。
    換租技巧有講究
    節前租房雖然好處多,但也要講究技巧,這樣才能把好處真正轉化為實實在在實惠。
    節前換租先算賬
    專家建議,在換租之前要先算一筆賬,即閑置成本的大小。之所以要算賬,主要是考慮到不少人可能要暫時離開工作的城市回家過年,如果回家探親時間較長,租好房之后會面臨閑置的情形,不使用還要付房租,這并不合算。因此在換租之前,一定要先確定閑置成本的大小。根據自己春節回家時間的長短來確定閑置成本,如果閑置成本較小,提前租房還是合算的。
    學會“對癥下藥”
    在2009年年初,記者曾親身經歷過這樣一件事。記者的鄰居原本打算以每月2200元的價格出租自己的一套兩房,但3個月過去了仍然空關,最后他接受了每月1900元的報價。相對來說,空關時間越長,對房東形成的壓力越大,因此越容易接受租客提出來的條件。業內人士建議,在租房之前,不妨先向中介經紀人了解一下住房的基本情況,特別是上一個租客搬出的時間,最近看房人數等。對于空置時間較長,而且看房人數并不多的房源,盡管提出降價要求。
    專挑高房價小區
    如何挑選到性價比更高的房源呢?專家建議盡量挑選高房價小區。目前房價已經漲到了相對高位,而租金并未隨之上漲,因此只要不超過自己的預算,選擇房價更高的小區,無疑能夠得到更多的便利,比如高品質的室內家具家電配置、成熟的商業配套、高水平的物業管理等。
結合實際情況砍價
    業內人士提醒說,雖然現階段房東并不排斥討價還價,但也并非說明胡亂砍價也能奏效。一般情況下,現階段房東能接受的降價空間在5%左右,因此要注意掌握好砍價力道的輕重。同時還要結合實際情況,比如對于少數長時間無人問津的房源,可以“砍”得稍重一點。

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