2013到2015年仍然是投資置業的好時機

      房地產市場大熱屬“逆增長” 并不具有持續性
在一線城市中,房價比較平穩的廣州進入2013年之后,價格上漲的幅度非常快,而且超過預期。趙卓文認為,由于現在政府實行了限價、限簽和限售政策,因此官方公布的成交數據和價格都不是真實的,廣州一手住宅真實的房價已經超過了2萬元/平方米。
        今年的“金九銀十”是近三年來最熱鬧的“金九銀十”。在“國五條”調控政策遇冷的同時,2013年1-8月房地產投資全面回暖、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。但趙卓文認為,近期市場大熱屬于“逆增長”,并不具有持續性。
  根據統計局的數據,今年1-8月,全國商品房銷售面積為7.08億平方米,同比增長23.4%。這說明銷量上去了,除此之外,地價也上升得特別快。近期土地市場地王頻現,我們看到地價和房價的上升幅度特別快,現在不止是一線城市在上升,二、三線城市也在上升。
  過去10年,全國的房價平均上漲了2.5倍,但地價上漲了4.5倍,是遠遠跑贏房價的,而且,地價的上漲幅度還在拉大。目前還沒有找到一個讓地價降下來的措施,除非經濟發生很大的變化。
  中國的房地產市場目前處在這樣一個“四高”階段:施工量高、單價高、成交量高、投資量高。而現在的房價不是完全由供求市場決定,還由資本市場決定。上半年房企的錢特別多,融資成本特別低,使房價處于一個快速拉升的階段。
  在中國經濟增速放緩的背景下,大量的資金流向了房地產行業。2012年中國房地產投資額已經超過7萬億元。如果按照年增長20-30%的速度發展,到2013年底,最晚到2014年初,中國房地產的年投資就將超過10萬億元。      新一屆政府的房地產政策取向,現在還不明朗。“城鎮化”與“收入倍增計劃”,令房地產行業亢奮了一段時間,也直接造成了2013年樓市的火爆。一線城市持續上漲的樓價,令管理層也倍感壓力。既要“保增長”,又要壓房價,新一屆政府在三中全會前后準備出臺什么樣的政策,令人非常關注。
  廣州“金九銀十”供應量大增 熱鬧無比
對于廣州一手房市場,廣州樓市的成交量已經過了高峰期,為什么這么說?從成交量來看,2009年是一個高峰期,金融危機之后保增長這段時間中,突然爆發了一個最高的成交量,之后都是下降的,現在的狀況是價格上去了,成交量下來了。廣州的樓市并不是一個很大的市場,一手住宅的量一直在收縮。
    在寫字樓市場方面,從2009年到現在,在廣州投資房地產,最賺錢是投資珠江新城的寫字樓,跟其他所有的物業相比,從2009年到2013年,增值幅度最高就是珠江新城的寫字樓。
    由于中心區樓價屢創新高,廣州樓價上半年創10年來最大半年增幅。廣州目前的樓市是非常適合投資的,因為現在二手房的成交比重已經超過一手房,市中心區一手的量越來越少,而二手市場特別容易轉手,所以這是廣州樓市投資的黃金時期。
    針對今年廣州樓市的“金九銀十”,第一個特點是樓市供應量大增,其中大戶型的供應量非常大,而且成交非常活躍。今年廣州樓市有一個熱鬧無比的、促銷優惠很多的、成交量非常大的“金九銀十”。
  未來房地產市場走勢:降溫、縮量與價升
    可以用六個字總結金九銀十之后一段時間和明年后年的房地產市場走勢,即“降溫、縮量與價升”。從政策面分析,“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”等政策將持續,下半年不排除新政策加碼和新調控手段出臺,而房地產稅擴大試點,樓市降溫將立竿見影。
    從資金面來看,下半年資金面只緊不松,大量依賴資金的房地產行業將面臨挑戰,地王現象將減少。而樓價、地價在2013年上半年過度上升,已經不具備持續性,一線城市的普通居民已經逐步失去購買普通商品房的能力。未來成交量來說是難以放大的。珠三角9個城市過去5年房地產成交量就體現了非常明顯的“縮量市場”特征。市場需求、供應結構、政府調控目標三者存在巨大矛盾。樓市成交量難以放大。
    在樓市“降溫”、“縮量”的背景下,2013到2014年一線城市的地價、房價依然處于上升通道之中。2013年到2014年將是漲價年,但如果2013年樓價漲得過快,2015年將是“還債年”。
  未來三年仍是投資置業好時機
  購房者買房策略:2013到2015年仍然是投資置業的好時機,送給廣大觀眾六句話。
  第一句話是中心、中心還是中心。首先是中心城市,其次在中心城市選擇CBD的核心地段,第三,就是中心物業,中心物業一般占據了最具優勢的地段、配套等,升值快、潛力大。未來三年,中國房地產主要增長的機會在一線城市。
  第二個建議,未來五年少買公雞,多買母雞。公雞就是住宅,住宅已是不是主流,銷量會下降。母雞就是非住宅,有很多類型,土地、車位、別墅和“母雞型”商業物業值得投資者關注。
  第三個建議,最貴的就是最便宜的,樓價調查顯示,豪宅在樓市旺盛的情況下,漲價的能力遠遠超過了普通的樓盤。
  第四個建議,會買,也要會賣。特別是未來的三年時間,對物業的思路要多變一些,未來的時間不會像之前,買了房子就要想著賣,要適當地減持。
  第五個建議,要選擇好的開發商,有保障的物業,品牌就是力量。一些不知名的品牌的企業,雖然價格便宜,也不值得購買,這是一個很重要的選擇。
  最后一個建議,規劃決定未來。大家買房一定要關注城市規劃,需要認真研究和思考,因為這個會決定你的物業未來是賺還是虧。

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